Ev sahibi ile kiracı arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, kiracının hangi durumlarda evi boşaltmak zorunda olduğudur.

Bu konuda özellikle iki yanlış düşünceyle sık karşılaşılır:

“Kira sözleşmesi bir yıllıktı, bir yıl dolunca kiracı çıkmak zorundadır.”

veya

“Ev sahibi evi satarsa kiracı hemen evi boşaltmalıdır.”

Her iki ifade de her durumda doğru değildir.

Konut kiralarında kiracının tahliyesi, kural olarak kanunda öngörülen sebeplerden birinin bulunmasına bağlıdır. Bir yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması, tek başına ev sahibine kiracıyı tahliye ettirme hakkı vermez. Kiracı süresinde fesih bildiriminde bulunmazsa belirli süreli konut kira sözleşmesi kural olarak bir yıl daha kendiliğinden uzar. Bu, kanunun kiracıya tanıdığı bir haktır ve bu uzamalar 10 yılı bulabilmektedir.

Bununla birlikte kira bedelinin ödenmemesi, geçerli bir tahliye taahhüdü bulunması, ev sahibinin gerçek konut ihtiyacı veya kanunda sayılan diğer bazı durumlarda kiracının tahliyesi mümkün olabilir.

1. Kiracı kira bedelini ödemezse tahliye edilebilir mi?

Evet.

Kiracının temel yükümlülüklerinden biri kira bedelini zamanında ödemektir.

Kira veya ödenmesi gereken yan giderler vadesinde ödenmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak ödeme süresi verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre yani ihtar süresi en az 30 gündür. Kiracı verilen süre içerisinde borcunu ödemezse kira sözleşmesinin feshi ve tahliye gündeme gelebilir. Bu nedenle kira borcuna ilişkin ihtar veya icra ödeme emri alan kiracının belgeyi görmezden gelmemesi önemlidir. Özellikle tebligatın tarihi, talep edilen kira dönemleri ve borcun gerçekten bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

2. Tahliye taahhüdü veren kiracı evi boşaltmak zorunda mıdır?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, en önemli tahliye sebeplerinden biridir. Uygulamada da emlakçılar ya da ev sahipleri tarafından kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhüdünün de imzalatılmak istendiği ve mal sahibinin kendisine koruma altına almak istediği görülmektedir.

Kiracı, ev kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu tarihte evi boşaltmamışsa, kiraya veren tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra yoluna başvurabilir veya dava açabilir.

Ancak her “tahliye taahhütnamesi” otomatik olarak geçerli kabul edilmez.

Özellikle;

• belgenin ne zaman imzalandığı,
• kiralanan teslim edilmeden önce mi sonra mı düzenlendiği,
• tahliye tarihinin nasıl belirlendiği,
• imzanın kiracıya ait olup olmadığı

gibi konular uyuşmazlık halinde önem taşıyabilir.

Bu nedenle tahliye taahhüdü bulunan dosyalarda belgenin kendisi görülmeden kesin değerlendirme yapmak doğru değildir. Uygulamada karşılaşılan durum, kira sözleşmesi ile birlikte kiracıdan tamamen boş, yani tarih içermeyen tahliye taahhütlerine imza istenmesidir. Maalesef ki bu durum kiracının aleyhine sonuç doğurmakta olup taahhütteki boşlukların sonradan doldurularak tahliye sürecinin başlatılması söz konusu olabilmektedir. Kiracının bu durumu bilerek hareket etmesi önem arz etmektedir.

3. Kirayı sürekli geç ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Bazı şartlarla evet.

Kiracının aynı kira dönemi içerisinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olması halinde kiraya veren, kira döneminin sonunda tahliye davası açabilir.

Burada yalnızca “iki ihtar gönderilmiş olması” yeterli değildir. İhtarların gerçekten haklı olması ve kanunda belirtilen dönem ve süre koşullarının gerçekleşmesi gerekir.

Örneğin kiracı kira bedelini sürekli olarak vadesinden sonra ve ancak ihtar geldikten sonra ödüyorsa, şartları oluştuğunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye gündeme gelebilir.

Bu düzenlemenin amacı, kiracının her ay ödeme yapmasına rağmen geç ödemeyi alışkanlık haline getirmesini de belirli şartlar altında tahliye sebebi haline getirmektir.

4. Ev sahibinin eve ihtiyacı varsa kiracı çıkmak zorunda mıdır?

Ev sahibinin gerçek bir konut ihtiyacı bulunması tahliye nedeni olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren;

• kendisi,
• eşi,
• çocukları ve diğer altsoyu,
• anne-babası ve diğer üstsoyu,
• kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

için konuta gerçekten ihtiyaç duyuyorsa, şartları dahilinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Ancak yalnızca;

“Ev benim, artık sen çık.”

denilmesi yeterli değildir.

İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir. Uyuşmazlık halinde ihtiyacın niteliği mahkeme tarafından değerlendirilir.

Dolayısıyla ev sahibinin kiracıyı çıkarıp evi daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiraya vermek istemesi ile gerçekten kendisinin veya ailesinin eve ihtiyaç duyması aynı şey değildir.

5. Ev satılırsa yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır.

Evin satılmış olması tek başına kiracının hemen tahliye edilmesi anlamına gelmez.

Ancak evi sonradan satın alan yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek bir konut ihtiyacı varsa özel bir tahliye yolu bulunmaktadır.

Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, edinme tarihinden altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesinin sona ermesini talep edebilir.

Yeni malik ayrıca kanundaki şartları mevcutsa sözleşme süresinin sona ermesine bağlı diğer yolu da tercih edebilir.

Bu nedenle;

“Ev satıldı, 15 gün içinde çıkmalısınız.”

şeklindeki her talep hukuken doğru değildir.

Yeni malikin hangi hukuki sebebe dayandığının ve süre şartlarına uyup uymadığının incelenmesi gerekir.

6. Ev yıkılacak veya esaslı şekilde yenilenecekse kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet.

Kiralananın yeniden inşa edilmesi veya esaslı şekilde onarılması, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında evin kullanılması mümkün değilse tahliye talep edilebilir.

Burada basit bir boya, küçük tadilat veya sıradan bakım işlemi ile evde yaşamayı imkânsız hale getirecek esaslı yeniden inşa ve imar çalışması birbirinden ayrılmalıdır.

Kanun, tahliye sebebi olarak esaslı nitelikteki işlemleri esas almaktadır.

Yeniden inşa veya imar nedeniyle yapılan tahliyelerde eski kiracının belirli koşullarda yeniden kiralama bakımından öncelik hakkı da bulunmaktadır.

7. Kiracının başka evi varsa tahliye edilebilir mi?

Bu konu kamuoyunda fazla bilinmemesine rağmen kanunda ayrıca düzenlenmiştir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralanan konutla aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde oturmaya elverişli başka bir konutu bulunuyorsa ve kiraya veren kira sözleşmesi kurulurken bunu bilmiyorsa tahliye davası gündeme gelebilir.

Ancak yalnızca kiracı adına herhangi bir taşınmazın bulunması yeterli değildir.

Konutun gerçekten oturmaya elverişli olması gerekir. Kiracının aile durumu ve taşınmazın özellikleri de değerlendirmede önem taşıyabilir.

Örneğin İstanbul’da kirada oturan bir kişinin başka şehirde küçük bir taşınmazının bulunması otomatik olarak bu tahliye sebebini oluşturmaz.

8. Kiracı komşuları sürekli rahatsız ediyorsa tahliye edilebilir mi?

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı binada yaşayan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, kural olarak en az 30 günlük süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı şekilde isteyebilir.

Aykırılık devam ederse sözleşmenin feshi gündeme gelebilir.

Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi veya davranışların komşular ve kiraya veren açısından çekilmez hale gelmesi gibi ağır durumlarda ise kanun bazı hallerde önceden süre vermeden feshe de imkan tanımaktadır.

Her komşuluk tartışması tahliye sebebi değildir. Olayın sürekliliği, ağırlığı ve eldeki deliller birlikte değerlendirilir.

9. Kiracı evi sözleşmeye aykırı kullanırsa ne olur?

Kiracının kiralananı kira sözleşmesine uygun ve özenli biçimde kullanması gerekir.

Örneğin konut olarak kiralanmış bir yerin sözleşmeye açıkça aykırı biçimde başka amaçlarla kullanılması veya kiraya verenin yazılı rızası gereken bir durumda taşınmazın başkasına kullandırılması, olayın özelliklerine göre sözleşmeye aykırılık teşkil edebilir.

Konut ve çatılı işyerlerinde kiralananın kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın başkasına kiralanması veya kullanım hakkının devredilmesi de kanunda sınırlandırılmıştır.

Ancak sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye bakımından her olay aynı değildir. İhtar gerekip gerekmediği ve aykırılığın giderilip giderilemeyeceği ayrıca değerlendirilmelidir.

10. Uzun yıllardır oturan kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet; ancak burada halk arasında kullanılan “10 yıllık kiracı” ifadesi bazen yanlış anlaşılmaktadır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sözleşmenin ilk belirlenen süresi sona erdi diye tahliye isteyemez.

Bununla birlikte kanundaki on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra, kiraya veren izleyen uzama yıllarının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir özel tahliye sebebi göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada süre hesabı teknik olduğundan, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve ilk sözleşme süresi görülmeden yalnızca;

“Kiracı 10 yıldır oturuyor, artık çıkarılabilir.”

şeklinde bir hesap yapılması hatalı olabilir.

Kira sözleşmesinin süresi dolunca kiracı çıkmak zorunda mıdır?

Kural olarak hayır.

Bu, kira hukukunda en çok karıştırılan konulardan biridir.

Örneğin taraflar bir yıllık konut kira sözleşmesi yapmışsa, yalnızca bir yılın dolması ev sahibine;

“Sözleşme bitti, evi boşalt.”

deme hakkı vermez.

Kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse kira sözleşmesi kural olarak bir yıl daha uzar.

Kiraya veren ise yalnızca sürenin sona ermesine dayanarak sözleşmeyi feshedemez.

Ev sahibinin tahliye için kanunda öngörülen başka bir sebebe dayanması gerekir.

Ev sahibi daha yüksek kira almak için kiracıyı çıkarabilir mi?

Yalnızca daha yüksek kira bedeli elde etmek istemek, tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak maalesef gerçek amaç bu olmakla birlikte mal sahiplerinin diğer sebepleri gerekçe göstermesi uygulamada yine sık karşılaşılan durumdur.

Kira bedelinin düşük kaldığı düşünülüyorsa kira bedelinin artırılması veya kira bedelinin tespiti ile tahliye birbirinden farklı hukuki konulardır.

Ev sahibinin;

“Sen 15.000 TL ödüyorsun, yeni kiracı 30.000 TL verir; bu nedenle çık.”

demesi tek başına kiracının evi boşaltma yükümlülüğü doğurmaz.

Ancak bunun yanında ihtiyaç, tahliye taahhüdü, kira borcu veya başka geçerli bir tahliye sebebi bulunuyorsa durum ayrıca değerlendirilmelidir.

Ev sahibi kiracıyı kendisi çıkarabilir mi?

Kiracı evi kendi isteğiyle teslim etmiyorsa, kiraya verenin tahliyeyi hukuki yollarla sağlaması gerekir.

Ev sahibinin uyuşmazlık bulunduğu halde kiracının eşyalarını dışarı çıkarması, kilidi değiştirmesi veya benzeri şekilde fiilen tahliye sağlamaya çalışması doğru yöntem değildir.

Tahliye sebebine göre icra takibi veya tahliye davası yoluna başvurulması gerekebilir.

Üstelik 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.

Kiracının tahliyesinde en önemli nokta: sebep kadar süre de önemlidir

Kira hukukunda haklı bir tahliye sebebinin bulunması her zaman tek başına yeterli değildir.

Kanunda birçok tahliye nedeni için ayrıca;

• ihtarın ne zaman gönderileceği,
• davanın ne zaman açılacağı,
• bildirimin yazılı olup olmayacağı,
• arabuluculuk başvurusunun gerekip gerekmediği

gibi süre ve usul şartları bulunmaktadır.

Örneğin geçerli tahliye taahhüdünde tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre bulunurken, iki haklı ihtar ve ihtiyaç nedeniyle tahliyede farklı süreler uygulanır.

Bu nedenle kiraya veren açısından haklı bir tahliye sebebinin yanlış zamanda ileri sürülmesi, davanın reddine yol açabilir.

Kiracı açısından da kendisine gelen noter ihtarnamesi veya icra ödeme emrinin süresinde değerlendirilmemesi önemli hak kayıplarına neden olabilir.

Sonuç: Kiracı hangi durumlarda evi boşaltmak zorundadır?

Konut kiralarında kiracının yalnızca ev sahibinin istemesi veya kira sözleşmesinin süresinin bitmesi nedeniyle evi boşaltması gerekmez.

Ancak şartları oluşmuşsa özellikle;

• kira bedelinin ödenmemesi,
• geçerli tahliye taahhüdü,
• aynı kira döneminde iki haklı ihtar,
• ev sahibinin gerçek konut ihtiyacı,
• yeni malikin gerçek ihtiyacı,
• yeniden inşa ve esaslı imar,
• kiracının veya eşinin aynı bölgede oturmaya elverişli konutunun bulunması,
• uzun süreli kiralarda kanundaki on yıllık uzama süresinin tamamlanması,
• kiralananın sözleşmeye aykırı ve özensiz kullanılması

gibi nedenlerle tahliye gündeme gelebilir.

Ancak her tahliye sebebinin şartları ve süreleri farklıdır. Bu nedenle olayın yalnızca “ev sahibi çıkmamı istiyor” veya “kiracı ödeme yapmıyor” şeklinde değerlendirilmesi çoğu zaman yeterli değildir.

Sık Sorulan Sorular

Ev sahibi “kendim oturacağım” derse kiracı çıkmak zorunda mı?

Ev sahibinin gerçekten kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için konuta ihtiyacı varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak yalnızca sözlü olarak “kendim oturacağım” demesi kiracıyı kendiliğinden tahliye etmez.

Bir yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkar mı?

Hayır. Kiraya veren yalnızca belirli sürenin sona ermesine dayanarak konut kira sözleşmesini sona erdiremez. Kiracının bildirimde bulunmaması halinde sözleşme kural olarak bir yıl uzar.

Ev satıldığında kiracı çıkmak zorunda mı?

Evin satılması tek başına tahliye nedeni değildir. Yeni malikin gerçek konut ihtiyacı varsa kanunda belirtilen bildirim ve dava koşullarını yerine getirerek tahliye talep etmesi mümkündür.

Kirayı bir ay geç ödemek tahliye sebebi midir?

Her geç ödeme otomatik tahliye sonucunu doğurmaz. Ancak kira borcunun ödenmemesi nedeniyle verilen yasal sürede ödeme yapılmaması veya aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarın oluşması tahliye sonucuna yol açabilir.

Tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracı mutlaka çıkar mı?

Tahliye taahhüdünün geçerli olması ve kanundaki diğer koşulların gerçekleşmesi gerekir. Özellikle taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması önemlidir.

Esenler ve İstanbul’da Kira Hukuku

Tuğluk Hukuk & Danışmanlık, İstanbul Esenler’deki hukuk bürosunda kira sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeni malik ihtiyacı ve diğer tahliye uyuşmazlıklarında kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, tebligatlar ve taraflar arasındaki ödeme kayıtlarının birlikte değerlendirilmesi önemlidir.

Av. Nureddin Tuğluk
Tuğluk Hukuk & Danışmanlık
Esenler / İstanbul

Son güncelleme: Ekim 2026

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmesinin içeriği, tebligatlar, ödeme tarihleri ve diğer somut olaylar hukuki sonucu değiştirebilir.